Что выгоднее: сдавать в аренду жилую недвижимость или хранить деньги на депозите? 

8,8 млн квадратных метров жилья построено в Казахстане за девять месяцев текущего года. По данным Комитета по статистике, это на 9,7% больше показателя прошлого года в аналогичном периоде. Темпы строительства в целом по стране увеличиваются. Прибавление в жилищном фонде республики вносит коррективы как в сегмент продаж, так и в сегмент аренды жилья.

Активность покупателей заветных площадей только повышается. По официальным данным, существенное повышение доступности покупки жилья за счет запуска в 2018 году льготных ипотечных продуктов подстегнуло рост количества сделок купли-продажи за январь-октябрь 2019 года, по сравнению c соответствующим периодом прошлого года показатель подскочил почти на четверть – 21,4%.

На фоне роста числа собственников и, соответственно, расширения предложения рынок аренды умерил аппетиты. Цены сдачи квадратных метров замедлили рост. С начала года он составил 6%.

Все эти факторы снижают инвестиционную привлекательность жилой недвижимости для тех, кто приобретает ее не для проживания, а для дальнейшей сдачи и получения рентной прибыли. 

Согласно обзору, подготовленному аналитиками Halyk Finance, ставка по депозитам в банках второго уровня (БВУ) сегодня привлекательнее дохода от сдачи жилья в аренду.

По данным экспертов, в региональном разрезе на рынке аренды сложилась неоднородная картина. Стоимость аренды на 17-18% взлетела в Шымкенте, Талдыкоргане, Туркестане, но не изменилась в Актобе и Караганде, тогда как в Алматы и Нур-Султане поднялась только на 3-3,5% с начала года. В целом по Казахстану рента подросла на 6%, что выше 4%, зафиксированных в прошлом году.

«В результате слабого роста арендных ставок, доходность от сдачи жилья в аренду в г. Алматы опустилась на 0,1% пп 7,8%, в г. Нур-Султан ее значение снизилось до 9,4%», – отмечают в Halyk Finance.

В сравнении со ставкой по депозитам (БВУ) доход от сдачи внаем квартиры продолжает терять былую привлекательность. К слову, сегодня средняя ставка по депозитам в банках, согласно данным Национального банка, равняется 9%.

«Тенденция насыщения рынка недвижимости за счет больших объемов строительства и замедление инфляции ведут к снижению ставок аренды, как следствие, в перспективе можно ожидать дальнейшего значительного снижения текущей доходности от аренды и к тому же фискальные органы усиливают контроль за сферой сдачи жилья в аренду», – подчеркивают аналитики Halyk Finance.

Напомним, ранее президент Гильдии управляющих девелоперов Лев Тетин сообщал, что горизонт окупаемости и возврата инвестиций в жилую недвижимость за счет сдачи его в аренду в Нур-Султане увеличился с пяти до 10 лет.

Развивать рынок аренды жилой недвижимости в Казахстане предлагали путем предоставления застройщикам и арендодателям налоговых преференций.

Намерение же увеличивать арендное жилье от государства без права выкупа увеличивает нагрузку на акиматы, что может создавать проблемы по содержанию и обслуживанию этих квадратов.

«Мы вовлекаем в оборот частные инвестиции, когда он (застройщик) построил, чтобы он потом продал (возведенные объекты). Речь идет о секторе частной аренды. Лучше Вас Германию никто не знает. Вы прекрасно знаете, что половина немцев не имеет своего собственного жилья. Это мобильность. Стал лучше зарабатывать – снял лучшее жилье. И при этом все это жилье арендное, не государственное. Это все частный сектор, куда привлекаются деньги на строительство с последующей арендой», – обратился к министру индустрии и инфраструктурного развития Бейбуту Атамкулову парламентарий Альберт Рау. Он привел в пример Федеративную Республику Германию, в которой девелоперам, возводящим доходные дома, и арендодателям предоставляется 14 видов налоговых вычетов.

Девелоперы придут на рынок доходных домов в том случае, если ставку по налогу на имущество по данному виду деятельности юрлиц уравнять с размером фискальных сборов с физлиц, считает руководитель Федерации недвижимости Казахстана Ермек Мусрепов.

«Стимулирование этого направления необходимо в виде снижения налогообложения. Достаточно будет приравнять налоговую нагрузку юридических лиц в этой сфере к нагрузке физлиц, потому что застройщик строит не как ИП, а как строительная организация, заказчик. Минимум – это ТОО, которое будет владеть в дальнейшем данным домом. Сейчас для владельцев арендных домов существующее налогообложение является большим обременением. Например, если владелец арендного дома – юридическое лицо, то налог на имущество в разы больше, чем у владельца обычной сдаваемой квартиры», – отмечал в беседе Ермек Мусрепов.

Уточним, согласно пунктам 1, 3 и 5 статьи 521 Налогового кодекса, для юридических лиц установлены следующие ставки по налогу на имущество: 1,5%, 0,1% и 0% к налоговой базе. Законодательство для физических лиц предусматривает обложение от 0,05% до 2%, которое варьируется в зависимости от стоимости объектов.